Como vender um imóvel de herança?

Você herdou um imóvel, mas a família não entra em acordo sobre o que fazer com ele?

Muitas famílias entram em conflito quando o assunto envolve herança. Um irmão quer vender o imóvel, outro quer morar nele e outro simplesmente evita falar do assunto.

Alguns acreditam em soluções rápidas. Fazem contratos de gaveta, promessas particulares de venda, adiam o inventário e tomam decisões sem orientação jurídica. Com o tempo, a situação se complica e os custos aumentam.

A verdade é que esse cenário gera desgaste emocional para todos, discussões familiares e riscos para o patrimônio.

Mas a boa notícia é que a lei oferece caminhos claros para organizar a herança e evitar problemas maiores, de modo que todos na família saiam ganhando de forma justa.

Continue lendo abaixo para entender as soluções jurídicas mais adequadas para lidar com imóveis de herança.

Neste post:

1 - Como os herdeiros podem vender um imóvel recebido como herança?

2 - Pode um herdeiro vender a herança que tem direito?

3 - Como vender um imóvel de herança se os outros herdeiros não concordam?

4 - Quem tem direito a morar na casa de herança?

A história de Janice

Imagine a situação de Janice, que cuidou do pai doente por muitos anos, acreditando que poderia continuar morando na casa após sua morte. Mas, quando isso aconteceu, logo começaram os desentendimentos com seus dois irmãos, que queriam alugar ou vender a casa. Janice decidiu, então, buscar orientação de um advogado de confiança e conseguiu entender melhor seus direitos. O inventário foi iniciado de forma correta, e a situação foi resolvida de forma justa, chegando a uma solução equilibrada para todos os irmãos.

1 - Como os herdeiros podem vender um imóvel recebido como herança?

Em termos simples, um herdeiro não pode vender a propriedade plena de um imóvel que ainda não está formalmente em seu nome.

Assim, antes de tudo, os herdeiros precisam realizar a partilha. O caminho para isso é o inventário, procedimento que retira os bens do nome da pessoa falecida e formaliza a propriedade para os herdeiros.

O inventário pode ocorrer em cartório ou na Justiça. A via em cartório é possível quando todos os herdeiros estão de acordo. Esse procedimento é chamado de inventário extrajudicial.

Quando existe desacordo entre os herdeiros o inventário deve ocorrer na Justiça. Ele é chamado de inventário judicial.

A lei estabelece o prazo de 60 dias após o falecimento para a abertura do inventário. O descumprimento desse prazo pode gerar multa e encargos, conforme a legislação aplicável.

Após a conclusão do inventário e da partilha, cada herdeiro recebe sua parte da herança. Em seguida, é preciso registrar essa partilha na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis. Somente depois desse registro os herdeiros passam a ter legitimidade para transferir a propriedade do bem.

Também pode surgir a necessidade de vender o imóvel durante o inventário, por exemplo, para pagar as despesas. Nesse caso, é preciso autorização do juiz no inventário judicial ou, no extrajudicial, cumprir o procedimento da Resolução nº 571/2024 do CNJ, com concordância dos herdeiros.

Mas e se o herdeiro quiser negociar sua parte antes mesmo do inventário, isso é possível?

2 - Pode um herdeiro vender a herança que tem direito?

Sim. Antes do inventário o herdeiro pode fazer uma cessão de direitos hereditários. O artigo 1.793 do Código Civil regula essa possibilidade.

Nesse caso, ele transfere a um terceiro sua quota na herança, e o cessionário assume sua posição. Isso inclui bens e eventuais dívidas do espólio, na proporção da parte adquirida.

Mas atenção! Não é possível fazer cessão de apenas um bem específico da herança (art. 1.793, § 2º e 3º do Código Civil).

Além disso, é importante saber que a cessão deve ocorrer por escritura pública em cartório. Ela não poderá ser feita por contrato particular ou de gaveta.

É bom saber também que o herdeiro que vende sua parte na herança (cessão onerosa) deve oferecê-la primeiro aos demais coerdeiros. Os artigos 1.794 e 1.795 do Código Civil garantem a eles o direito de preferência.

E quando nem todos os herdeiros concordam com a venda do imóvel, como resolver esse impasse?

3 - Como vender um imóvel de herança se os outros herdeiros não concordam?

Como mencionei acima, o primeiro passo sempre é o inventário para que haja a transferência formal da propriedade para nome dos herdeiros.

Mas depois de finalizar o inventário e registrar a partilha na matrícula, os herdeiros podem ficar como condôminos do imóvel. Por causa disso, a venda do imóvel inteiro depende do acordo de todos.

Assim, se os demais herdeiros não concordam com a venda, o herdeiro que não quer permanecer no condomínio pode recorrer à Justiça e propor ação de extinção de condomínio.

Nesse processo, o juiz determina a avaliação do imóvel e pode autorizar sua venda, inclusive em leilão judicial.

Após a venda, o valor é dividido entre os herdeiros.

Assim, mesmo sem acordo, a lei oferece um caminho para resolver o impasse.

Mas pode surgir outra dúvida: quem afinal pode morar no imóvel deixado como herança?

4 - Quem tem direito a morar na casa de herança?

O direito de morar no imóvel deixado como herança depende da situação familiar, especialmente da existência de cônjuge ou companheiro vivo.

A legislação e os tribunais garantem uma proteção especial ao cônjuge ou companheiro. O artigo 1.831 do Código Civil prevê o chamado direito real de habitação.

Esse direito permite que o cônjuge ou companheiro continue morando no imóvel que servia de residência da família. A regra vale especialmente quando este é o principal imóvel de residência.

Esse direito é vitalício e gratuito. O cônjuge ou companheiro pode permanecer no imóvel pelo resto da vida.

Os demais herdeiros não podem cobrar aluguel nem exigir a venda do bem enquanto esse direito existir.

Mas tirando o cônjuge ou companheiro, a situação dos demais herdeiros é diferente.

Você se lembra do caso de Janice, mencionado no início?

Em regra, nenhum herdeiro tem direito exclusivo de permanecer no imóvel.

Se um herdeiro ocupa o imóvel sozinho, ele utiliza um bem que pertence a todos. Nessa situação, ele normalmente deve compensar os outros herdeiros pelo uso exclusivo.

Atenção! O fato de um herdeiro já morar no imóvel ou ter cuidado da pessoa falecida não garante o direito de permanecer ali sozinho após o falecimento.

Para evitar conflitos, os herdeiros podem fazer um acordo por escrito. Esse acordo pode permitir a moradia gratuita, estabelecer aluguel ou definir outra forma de compensação.

A verdade é simples. Quanto mais tempo a família adia o inventário, maiores se tornam os conflitos e os custos. Muitos problemas nascem da falta de orientação jurídica.

Se você enfrenta dúvidas sobre herança, inventário ou venda de imóvel herdado, procure orientação jurídica antes de tomar qualquer decisão.

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