Usucapião Extrajudicial: regularize seu imóvel e elimine os riscos

A legislação brasileira define que a transferência de propriedade de um imóvel somente ocorre com o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis do local do bem.

Em outras palavras, "quem não registra não é dono".

Porém, estima-se que cerca de 30 milhões de imóveis no Brasil estejam em situação irregular. As irregularidades ocorrem por invasões, edificações sem autorizações, ausência de registro em cartório etc.

Infelizmente no Brasil desenvolveu-se uma cultura de não se regularizar imóveis. Isso acaba gerando diversos prejuízos na prática como desvalorização imobiliária, dificuldade na obtenção de financiamento e eventuais problemas com o Fisco.

Pensando nisso, a Usucapião Extrajudicial em muitos casos é uma excelente opção para regularização imobiliária e para sanar possíveis vícios registrais (problemas na matrícula do imóvel).

Na Usucapião Extrajudicial, o trâmite é realizado nos Cartórios de Notas e no Registro de Imóveis, o que normalmente torna o processo mais rápido do que uma ação judicial de usucapião, agilizando a regularização.

Abaixo respondemos cinco perguntas comuns sobre Usucapião Extrajudicial de bem imóvel.

1 - O que diz a lei e o que mudou sobre Usucapião Extrajudicial?

A usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade, mediante a posse prolongada da coisa pelo prazo legal. Ou seja, quem possui de forma pacífica um imóvel como se fosse seu, pelo prazo que a Lei determina, pode ter a propriedade transferida para seu nome na matrícula do imóvel.

O artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) estabelece a possibilidade de Usucapião Extrajudicial de bem imóvel. Diz a lei que, se a documentação estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

Além disso, a Lei 13.465/2017 simplificou e agilizou ainda mais o procedimento, passando a considerar que o silêncio do titular do imóvel após 15 dias de sua notificação será entendido que ele concorda com o pedido de Usucapião Extrajudicial.

2 - Como comprovar a posse em Usucapião Extrajudicial?

A Ata Notarial, lavrada em qualquer Cartório de Notas, é a forma legal de atestar o tempo de posse na Usucapião Extrajudicial (art. 216-A, I da Lei de Registros Públicos).

Segundo o Provimento CNJ 65/2017, a Ata Notarial contém a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião. Além disso, deve conter: a descrição do imóvel, o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores, a forma de aquisição da posse do imóvel, a modalidade de usucapião pretendida, o número de imóveis atingidos pela pretensão, o valor do imóvel e depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes.

Ainda sobre a posse, vale lembrar que o possuidor ou requerente da usucapião, além de não exercer a posse de modo violento ou com oposição, deve ter o animus domini ou a “alma de dono”. Significa dizer que a mera tolerância, detenção ou quando existentes vínculos contratuais (como locação, comodato e outros) com o proprietário, não permitem usucapião.

3 - Quais são os requisitos para Usucapião Extrajudicial?

Existem diferentes tipos de usucapião e todos eles têm a mesma base: a posse mansa e pacífica, prolongada no tempo.

Porém, a legislação brasileira também prevê requisitos específicos para cada tipo de usucapião: tempo de posse, tamanho do imóvel, existência de construções etc. A tabela abaixo contém um passo a passo dos requisitos para cada tipo de usucapião.

Além da Ata Notarial já abordada no tópico anterior, os seguintes documentos serão necessários para a Usucapião Extrajudicial, segundo o Provimento CNJ 65/2017:

• Planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;

• Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;

• Certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos 30 dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome do requerente, do proprietário do imóvel e de todos os possuidores;

• Descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei 10.267/2001 e nos decretos regulamentadores;

• Instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro;

• Certidões dos órgãos municipais e/ou federais que demonstrem a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa INCRA 82/2015 e da Nota Técnica INCRA/DF/DFC 2/2016, expedidas até 30 dias antes do requerimento.

4 - Quanto tempo demora para sair uma escritura de usucapião?

Como varia de caso a caso, não é possível estimar de forma precisa o tempo de duração de um procedimento de Usucapião Extrajudicial.

Porém, o procedimento de Usucapião Extrajudicial costuma ser mais rápido do que um processo de usucapião judicial tradicional.

5 - É necessário advogado para fazer Usucapião Extrajudicial?

Sim. O advogado representará obrigatoriamente os interessados no requerimento de usucapião extrajudicial, segundo o art. 216-A da LRP.

O advogado faz a análise do caso concreto, visto que cada modalidade de usucapião possui requisitos específicos.

Em resumo:

1. A falta de regularização de imóveis pode causar diversos prejuízos.

2. A usucapião extrajudicial, feita diretamente em cartório, pode ser uma forma mais rápida de regularização imobiliária.

3. A posse será comprovada principalmente por meio de Ata Notarial na Usucapião Extrajudicial;

4. Existem requisitos distintos para cada modalidade de usucapião (vide tabela abaixo). Em geral os documentos principais para a Usucapião Extrajudicial serão: planta e memorial descritivo, justo título, certidões, descrição georreferenciada e instrumento de mandato, público ou particular.

5. O procedimento de Usucapião Extrajudicial costuma ser mais rápido do que um processo de usucapião judicial tradicional.

6. Os interessados na Usucapião Extrajudicial devem estar representados por advogados (art. 216-A da LRP).

Se tiver dúvidas sobre o artigo ou se quiser saber mais, entre em contato conosco.

TABELA - TIPOS DE USUCAPIÃO

Especial Urbana (artigo 1.240 do Código Civil; artigo 183 da Constituição Federal)	Posse mansa, pacífica e contínua por 5 anos, em área urbana não superior a 250 m2, com a fixação de moradia e não ser proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural.
Extraordinária (artigo 1.238 do Código Civil)	Posse mansa e pacífica pelo período de ao menos 15 anos, independentemente de título e boa-fé. Se o possuidor utilizar o imóvel como moradia habitual, esse prazo poderá ser reduzido para 10 anos.
Ordinária (artigo 1.242 do Código Civil)	Posse pelo período de 10 anos, de forma contínua e sem oposição. A diferença para a usucapião extraordinária é que o prazo é de 10 anos, bem como a exigência de o possuidor ter justo título e boa-fé. Ainda, o prazo poderá ser reduzido para 5 anos, se houve uma aquisição imobiliária onerosa com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Especial Rural (artigo 1.239 do Código Civil; artigo 191 da Constituição Federal)	Inexistência de qualquer propriedade no nome do possuidor, seja urbana ou rural, bem como a posse mansa, pacífica e ininterrupta de área de terra em zona rural de até 50 hectares, somando-se ainda a necessidade de se comprovar a produtividade pelo trabalho ou moradia pela família.
Coletiva (artigo 10 da Lei 10.257/2001 - Estatuto da Cidade)	O objetivo da regularização mediante esta espécie de usucapião é a organização fundiária dos núcleos urbanos informais. Assim, destina-se a áreas urbanas com metragem inferior a 250 m2, posse mansa, pacífica e ininterrupta por 5 anos e inexistência de propriedade urbana e/ou rural em nome dos possuidores.
Especial Familiar (artigo 1.240-A do Código Civil)	Exercer por 2 anos ininterruptos e de forma exclusiva a posse direta, sobre imóvel urbano de até 250 m2, cuja propriedade seja dividida com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, desde que seja destinada a moradia e inexista propriedade, pelo possuidor, de outro imóvel urbano ou rural.